Projecten

Transformatie winkelvastgoed Rotterdam-Zuid

Winkelboulevard Zuid (Beijerlandselaan en Groene Hilledijk) in Rotterdam is één van de winkelgebieden die als kansrijk is aangewezen. Om dit winkelgebied verder te versterken heeft Areaal Advies voor de gemeente Rotterdam winkelpanden in het Kolkengebied onderzocht op draagvlak voor transformatie naar andere, niet-publieksgerichte, functies, zoals wonen.

Door middel van gesprekken met huurders en pandeigenaren is onderzocht welk draagvlak er is voor transformatie en onder welke voorwaarden zij bereid zijn om transformatie te realiseren. Uiteindelijk is per pand een overzicht gemaakt waarin is aangegeven hoe kansrijk transformatie van publieksgerichte naar niet-publieksgerichte functie is. Per pand is ook een advies gegeven over aanpak, eventuele maatregelen en instrumenten. Door de gesprekken is er tevens bewustzijn en draagvlak ontstaan bij de huurders en pandeigenaren voor transformatie.

De gemeente Rotterdam kan met behulp van de analyse met haar eigen instrumentarium aan de slag in het gebied. Het gebied kenmerkt zich in 2018 na transformatie door een gezondere dynamiek en een gemengde invulling.

Wilt u ook weten hoe winkelgebieden in uw gemeente getransformeerd kunnen worden? Wij helpen u graag met een uitgebreide en daadkrachtige analyse van winkelgebieden in uw gemeente.

Evaluatie evenementenbeleid gemeente Delft

De gemeente Delft kent een rijk evenementenaanbod. Vooral in de sfeervolle binnenstad worden veel en bijzondere muziek- en cultuurevenementen georganiseerd. Voorbeelden zijn het bekende Delft Chamber Music Festival, het theaterfestival Fringe en het nieuwe International Festival of Technology.  Ze zijn van belang voor de lokale economie en het imago van de stad. De gemeente heeft Areaal Advies gevraagd om dit jaar het evenementenbeleid te evalueren. Het doel is het versterken van het aanbod en het beperken van overlast. Onder leiding van opdrachtgever Michiel Visser heeft Paul Smit deze opdracht uitgevoerd.

In bijeenkomsten met inwoners, organisatoren, bedrijven, studenten, de politie en de regionale omgevingsdienst is oplossingsgericht gesproken over onderwerpen waarbij de belangen uiteenlopen. De voornaamste zijn: vergunningen, geluidsnormen, locaties en toezicht en handhaving. In een afsluitende bijeenkomst is de balans opgemaakt, met een verkenning van het gezamenlijk uitwerken van de evaluatie. Op 29 september heeft het college de evaluatie met een uitvoeringsprogramma vastgesteld. Samen met de belangengroepen en de gemeentelijke organisatie werkt Paul nu aan het uitvoeren van het beleid.

Krachtenveldanalyse Noorderboulevard

In het voorjaar van 2015 voerde Areaal Advies een Krachtenveldanalyse uit op de Rotterdamse Noorderboulevard.

In korte tijd werd ruim 80% van de ondernemers en filiaalhouders geïnterviewd over het functioneren van hun onderneming, over het functioneren van het winkelgebied als geheel en over hun eigen plannen en kansen.

Kansarm kan snel transformeren naar kansrijk. Een vervallen pand in maart 2015 is twee maanden later opgeknapt en samengevoegd tot een aantrekkelijke winkelruimte.

Hoewel de mate van ondernemerschap zeer divers is, hebben we veel ondernemers gesproken met wat wij altijd noemen 'hart voor de zaak en hart voor de buurt'. Er liggen voor dit winkelgebied zeker kansen, maar die worden in hoge mate bepaald door externe ontwikkelingen in het gebied.

De gemeente Rotterdam gebruikt de resultaten van het onderzoek onder meer voor het bepalen van het beleid voor winkelgebieden.

Projectmanagement 'Kwaliteit op de Schans'

De Zaanse Schans is een toeristische trekpleister van formaat: jaarlijks komen er meer dan een miljoen (voornamelijk buitenlandse) bezoekers. De panden zijn voor een groot deel eigendom van Stichting de Zaanse Schans en worden aan ondernemers verhuurd.

Het spanningsveld tussen ondernemerschap en ‘het behoud van het cultureel erfgoed van de Zaanstreek’ is de afgelopen jaren zichtbaar geworden in de toenemende ‘verrommeling’ op de Zaanse Schans. De Stichting heeft Areaal Advies gevraagd om het project ‘Kwaliteit op de Schans’ uit te voeren.

Met alle ondernemers wordt gesproken over branchering en de reclame-uitingen (affichering), worden verbeterpunten aangegeven en gekeken hoe subsidie kan worden ingezet. Ellen Borgmeijer en Lotte Storken zijn tijdens het traject spil tussen Stichting de Zaanse Schans, de vijfentwintig ondernemers, Stichting De Zaansche Molen, pandeigenaren, gemeente Zaanstad en de Historische Commissie van de Zaanse Schans. Verbeteringen worden via overleg of waar nodig via een juridisch traject gerealiseerd.

Basis op orde voor Rochdale

Woningstichting Rochdale heeft zo'n duizend bedrijfsruimten in bezit die zijn verhuurd als winkel, kantoor, opslag of horecazaak. Areaal Advies heeft de afdeling Bedrijfsonroerend Goed ondersteund bij het verbeteren van de werkprocessen en de medewerkers opgeleid. Hierdoor is de leegstand teruggedrongen en de huuropbrengst vergroot.

Areaal Advies voerde daarnaast het project "BOG - de Basis op orde" uit. Dit project bestond uit drie fases. Fase 1 bestond uit het op orde brengen van de administratie. Aan alle bedrijfsruimten hebben we een bezoek gebracht en gezorgd dat van elke huurder het telefoonnummer, e-mailadres, woonadres, uittreksel van de Kamer van Koophandel, machtiging voor automatische incasso, etc. werden opgenomen in de administratie. Ook zijn de huurovereenkomsten en plattegronden overzichtelijk gearchiveerd.

In fase 2 is uitgezocht welke huurders substantieel minder betalen dan de actuele huurwaarde. Met zo'n 70 huurders zijn we huurverhogingstrajecten gestart, waarbij we tegelijkertijd de vaak verouderde huurovereenkomsten hebben geactualiseerd.

Uit de huisbezoeken bleek dat de feitelijke situatie in veel gevallen niet in overeenstemming was met het huurcontract. In het huurcontract stond bijvoorbeeld dat het pand was verhuurd aan Patisserie De Groot, maar op de gevel staat "Islamitische Slagerij". De oorspronkelijke huurders waren bijvoorbeeld overleden, met pensioen of hadden hun winkel onderverhuurd. In fase 3 wordt de feitelijke situatie weer in overeenstemming gebracht met de contractuele situatie. In bepaalde gevallen wordt geëist dat de huurder de zaak weer zelf gaat uitbaten conform de huurovereenkomst, in andere gevallen wordt gekozen voor beëindiging van de huurovereenkomst waarna het pand opnieuw verhuurd wordt en in andere situaties wordt aan de feitelijke uitbater een nieuwe huurovereenkomst aangeboden.

Onderzoek rijksinfrastructuur Vught

Voor de gemeente Vught heeft Areaal Advies onlangs een onderzoek uitgevoerd naar de invloed van de plannen rond de rijksinfrastructuur op de waarde van hetvastgoed . Het dorp Vught wordt doorsneden door de A2 en de N65 en bovendien door de spoortrajecten 's-Hertogenbosch-Eindhoven en 's-Hertogenbosch-Tilburg.

De A2 is recentelijk verbreed en voorzien van geluidsschermen. Ook de N65 zal de komende jaren drukker worden en bovendien zal het spoor op sommige plaatsen verbreed en intensiever gebruikt gaan worden. Bij veel Vughtenaren is er de angst dat geluidsschermen langs al deze infrastructuur het dorp zal gaan 'vierendelen'. 

Gebruik makend van de OEI-systematiek hebben wij gekeken naar de invloed van twee scenario's (geluidsschermen langs het spoor vs. gedeeltelijk verdiepte ligging) op de waardeontwikkeling van de woningen in de directe omgeving. De schattingen die hierbij zijn gemaakt zijn vervolgens getoetst aan de kennis en ervaring van een panel van drie lokale makelaars. Dit heeft een betrouwbaar beeld opgeleverd van wat met name het plaatsen van geluidsschermen voor effect heeft op de waardeontwikkeling van de woningen.

Met deze gegevens heeft de gemeente Vught haar pleidooi voor een zorgvuldige inpassing van de infrastructuur in de leefomgeving bij provincie en rijk succesvol onderbouwd: in juni 2014 maakte Staatssecretaris Mansveld bekend dat er 250 miljoen euro wordt vrijgemaakt voor de verdiepte aanleg van het spoor.

Driemeting Gorinchem

Voor het vierde achtereenvolgende jaar is een passantenonderzoek uitgevoerd in Gorinchem, in opdracht van de Stichting Binnenstadsmanagement. Het onderzoek is op exact dezelfde manier gehouden als in voorgaande jaren, zodat een goede vergelijking kan worden gemaakt tussen de onderzoeken.

Het passantenonderzoek bestond uit twee delen: een passantenenquête en passantentellingen. De passantentelling heeft tot doel inzicht te verschaffen in het relatieve aantal bezoekers per locatie en de ontwikkeling daarin sinds van 2011. Op elk van de vier onderzoeksdagen is op tien plaatsen een telling uitgevoerd. Daarnaast zijn bezoekers aan de Gorcumse binnenstad ondervraagd.

Conclusies waren onder meer: het aantal bezoekers is vrijwel op peil gebleven; ongeveer 60% van de bezoekers komt uit Gorinchem zelf, de winkels zijn het voornaamste bezoekdoel  en bijna tweederde van de ondervraagde passanten zegt de binnenstad minimaal één maal per week te bezoeken

Vastgoedcoördinator Eerste Oosterparkstraat in Amsterdam

Stadsdeel Oost zit onmiskenbaar “in de lift” maar de uitstraling van de Eerste Oosterparkstraat blijft momenteel achter bij de rest van de winkelstraten in het Stadsdeel. De uitstraling van de winkels is beneden de maat. Verder is de branchering éénzijdig met een overvloed aan laagwaardige horeca en laat de kwaliteit en organisatievermogen van het gros van de ondernemers te wensen over.

Om de naam als ‘rode loper van Stadsdeel Oost’ waar te maken, is extra aandacht nodig. Aan Ellen Borgmeijer van Areaal Advies is door het stadsdeel gevraagd om - net als eerder in de Transvaalbuurt - als vastgoedcoördinator in gesprek te gaan met ondernemers en pandeigenaren om ze te bewegen om de uitstraling van de winkels te verbeteren.

Inmiddels is er het één en ander in gang gezet. Zo is er in oktober 2013 een subsidieregeling van kracht geworden waar bij de introductie direct ondernemers op hebben ingeschreven.

Vastgoedcoördinator in Amsterdamse Transvaalbuurt

De Transvaalbuurt in Amsterdam-Oost was een van de 40 aandachtswijken ('Vogelaarwijken')in Nederland. Het is een buurt die gebouwd is aan het einde van de 19e eeuw. Naast 4.500 woningen zijn er in de Transvaalbuurt ook ruim honderd bedrijfsruimtes. Ellen Borgmeijer van Areaal Advies werkte van 2009 tot 2013 als vastgoedcoördinator in deze wijk.  

Haar taak was zorgen dat het bedrijfsonroerend goed in de wijk goed werd ingevuld met een functie die paste in de gezamenlijk opgestelde economische visie. Zij bracht kandidaten voor bedrijfsruimte in contact met eigenaren van vrijkomende panden, waarbij ze zich niet beperkte tot het corporatiebezit. Eén van de hulpmiddelen daarbij was de speciaal voor dit doel opgezette website Ondernemen in Transvaal. Daarnaast spoorde ze vastgoedeigenaren aan om hun bezit goed te onderhouden.

Eind 2013 is de wijkaanpak feestelijk afgesloten en kon worden geconcludeerd dat de Transvaalbuurt met sprongen vooruit is gegaan. Waar eerder overlastgevende horeca of weinig renderende winkels zaten, waren inmiddels leuke winkels en hippe horecatentjes verschenen, die prima bleken te mixen met de bestaande ondernemers.

Van het project is een uitgebreid verslag gemaakt, dat op aanvraag verkrijgbaar is. 

Winkelstraatmanagement Deventer

Tussen 2011 en 2014 leverde Areaal Advies een winkelstraatmanager voor twee winkelgebieden in Deventer: de Boxbergerweg en de Rielerweg/Brinkgreverweg (Voorstad Oost).

Deze twee gebieden verschillen wat van karakter: de Boxbergerweg is een vanouds bekende winkelstraat met nog enkele goede speciaalzaken, in Voorstad Oost gaat het voornamelijk om etnische (Turkse) ondernemers in dagelijkse goederen (Rielerweg) en een diversiteit aan bedrijvigheid aan de Brinkgreverweg.

Naast de dagelijkse ondersteuning van de ondernemers zet de winkelstraatmanager in voor het verbeteren van het economisch klimaat. Zo heeft hij een bijdrage geleverd aan een wijziging in het uitstallingsbeleid, de winkeliersvereniging op de Boxbergerweg ondersteund en geprofessionaliseerd en onder meer een subisideregeling opgesteld waarmee ondernemers de uitstraling van hun winkel konden verbeteren.